Preguntas frecuentes sobre alquileres

Depende de la fecha en que se firmó. En la práctica se distinguen tres regímenes:

Contrato firmado	Norma	Ajuste
Del 01/07/2020 al 17/10/2023	Ley 27.551	Anual, por el índice del Banco Central que combina IPC y RIPTE (ICL)
Del 18/10/2023 al 28/12/2023	Ley 27.737	Cada 6 meses o más, por el coeficiente conocido como Casa Propia
Desde el 29/12/2023	DNU 70/2023	El índice y la frecuencia que pacten las partes

Esta división no está escrita así en ninguna norma: surge de aplicar la regla del artículo 7 del Código Civil y Comercial ("las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución") y el artículo 23 de la Ley 27.551, que la hizo aplicable "para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia". Si tu caso es dudoso, consultá con un abogado.

No para contratos nuevos. El DNU 70/2023 la derogó en su artículo 249: "Derógase la Ley N° 27.551". Los contratos firmados mientras estaba vigente se siguen ajustando, en la práctica, según lo que se pactó con ella (ajuste anual por ICL), por la regla del artículo 7 del Código Civil y Comercial explicada arriba.

Fuentes: Ley 27.551 y DNU 70/2023 en InfoLEG.

Depende del régimen de tu contrato:

• Ley 27.551: una vez por año. Su artículo 14 dice que sobre el precio "solo pueden realizarse ajustes anuales".
• Ley 27.737: con la periodicidad que acuerden las partes, pero "por intervalos no inferiores a seis (6) meses".
• DNU 70/2023: la que se pacte. El nuevo artículo 1199 del Código dice que "las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres" y no fija una frecuencia mínima. Por eso hoy hay contratos que se ajustan cada 3 o 4 meses: es válido si así figura en el contrato.

Fuentes: Ley 27.551, art. 14; Ley 27.737, art. 5; Código Civil y Comercial, art. 1199.

En los contratos firmados desde el DNU 70/2023, con el que se pacte. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial dice: "Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres". ALQUIDATA calcula con ocho: IPC, ICL, Casa Propia, CAC, CER, UVA, Índice de Salarios e IPIM. En la sección de índices está cada uno explicado.

Si el índice elegido deja de publicarse, el mismo artículo prevé usar "un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos" cuando el precio está en pesos.

Sí, en los contratos firmados desde el DNU 70/2023. El artículo 1199 del Código dice: "Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato". En cambio, la Ley 27.737 exigía fijar el precio "en moneda nacional".

Con el DNU 70/2023 ya no hay plazo mínimo: rige el que pacten las partes. Si el contrato no dice nada, el artículo 1198 del Código fija dos años para vivienda permanente: "en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años".

Las leyes 27.551 y 27.737 establecían un plazo mínimo de tres años. Por la regla del artículo 7 del Código explicada en la primera pregunta, ese plazo se aplica en la práctica a los contratos firmados bajo esas leyes.

En los contratos firmados desde el DNU 70/2023, el artículo 1221 del Código dice: "El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato".

En los contratos de la Ley 27.737, la rescisión se podía pedir pasados seis meses, con un mes de preaviso, y la indemnización era de un mes y medio de alquiler en el primer año y de un mes después. No correspondía indemnización si en un contrato de vivienda se avisaba con tres meses o más de anticipación y el preaviso operaba después de los seis meses de contrato.

En los contratos firmados desde el DNU 70/2023, lo que pacten las partes. El artículo 1196 del Código dice: "Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación". Por eso conviene que el contrato lo diga con claridad.

Según los registros oficiales que pudimos consultar, sí. El Senado lo rechazó el 14/03/2024, pero la Ley 26.122 exige el rechazo de ambas cámaras para que un decreto de necesidad y urgencia quede derogado (art. 24), y no encontramos un rechazo de la Cámara de Diputados. El texto actualizado del Código Civil y Comercial en InfoLEG sigue mostrando los artículos de alquileres con la redacción del DNU.

Esta respuesta refleja lo que encontramos al 24/09/2026. Como puede haber novedades judiciales o legislativas, ante un conflicto concreto consultá con un abogado.

La Ley 27.737 dispuso que los ajustes se hicieran "utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)". La ley no le pone nombre; ese coeficiente se conoce como Casa Propia (así lo identifica, por ejemplo, el Instituto de Vivienda de la Ciudad). En la práctica se aplica a los contratos firmados del 18/10/2023 al 28/12/2023. Más detalle en la página del índice Casa Propia.

Se publicó en el Boletín Oficial el 21/12/2023 y no fija una fecha propia de vigencia, así que aplica la regla general del artículo 5 del Código Civil y Comercial: "Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial". Por eso se toma el 29/12/2023 como inicio. Algunas publicaciones usan el 21/12/2023; si tu contrato se firmó entre esas dos fechas, conviene consultarlo.